万通: 让城市“站起来”的商业模式
2013-03-12 11:47:35  来源:绿公司   作者:张凯文

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        为什么要让城市“站起来”?因为人们可以切身感受到,无限制的城市平面扩张带来了诸多城市病:交通拥堵、土地资源紧张、生态环境恶化等等。“摊大饼”的传统城市扩张方式已经接近了发展极限。2009年万通控股董事长冯仑就意识到了这个问题,他提出要用“摞小饼”的方式发展城市,也就是将开发强度由边缘向中心高度集聚,城市功能由平面向立体竖向延伸,让城市“站起来”。

  城市“站起来”对环境改善有很多好处。根据万通立体城市研究院的研究成果,当立体城市建成后,它可以打造1平方公里的“步行圈”,以“低消耗,中密度,高效率”的方式重新塑造城市。万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌曾在“中国房地产与住宅产业交流会”上说,如果一切按照理想目标实施的话,立体城市建成后可以节约83%的土地,减少41%的能耗,减少89%的垃圾填埋量;通过整体规划、新型系统、交通、建筑材料等方法帮助减少60%的碳排放;亦可以通过再生水和雨水循环利用,节约58%的饮用水。

  同时,“立体城市”还可以通过智能化根治各种城市病。利用集聚特征,立体城市可以通过“云计算”建立庞大的物联网系统,形成物物之间的信息交换和通信,实现实时管控。在“云计算”处理平台上,将“人、机器、地点、需要”有机地结合起来,实现医疗、农业、学校、交通、社区管理、安保系统的智能化,最大限度地减少交通拥堵、空气污染和人心幸福等现实问题。

  那这样一幅美好的城市图景如何变成现实?冯仑风趣地比喻说,立体城市这件事情已经“怀孕”40多个月了,现在确实是生下来了,而且活了,只是未来能否成为“高富帅”现在还看不出来。冯仑所意指的“孩子”就是2012年9月25日,耗资300 亿元在西安西咸新区秦汉新城进入实操阶段的万通立体城市项目。

  “孩子”是生下来了,但在人们心中还始终有个疑问:“立体城市”的商业模式到底是什么?如何将“墙上的美人”,变成“炕上的媳妇”?对此,冯仑保持神秘:“这是核心机密,不足与外人道。因为还不是时候,大概还需要一些年。比如大家在多少年前能看懂马云的商业模式?谁也不知道。”可人们还是好奇,我们不妨根据已有的公开信息和冯仑在各处的演讲及访谈记录深入探究一下。

  商业模式分析中最核心的问题是“向什么样的用户创造什么样的价值”。对于“立体城市”项目来说,最核心的客户包括未来居住其中的居民、当地政府和与万通一起建设新城并分享收益的合作者。“立体城市”能给这三个关键利益相关方创造价值:

  首先,对于未来的居民来说,万通允诺会给他们带来出行的便利、清洁的空气和幸福指数的提升。与传统城市相比,居民可以享受多一倍的绿色开敞空间,却只消耗不到一半的资源和能源。居民可以获得有机健康的食物,却没有增加因为远程运输而造成的碳排放。最重要的是,因为土地成本的降低,居民可能会降低房屋购置的成本。除此之外,以产业为主导的立体城市还能够为居民创造就业,因为在立体城市中规划了农业、医疗、信息技术等可以创造5万个就业机会的产业。

  其次,对于政府来说,万通“立体城市”规划与当地政府的发展理念不谋而合。在西安西咸新区,当地政府就在践行“理想城市,理想社会”的“田园城市”理念。更重要的是,立体城市项目的投资规模和密度比传统项目要大很多。它仅用了传统项目七分之一的土地,却可以给当地带来两到三倍的招商成果。

  再有,建成后的立体城市可以为合作方创造共享价值。2010年12月10日,在深圳住交会上,冯仑与新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱就签订战略合作协议。其中,新希望集团负责现代农业技术,远大集团和巨人网络分别助力建筑技术和网络技术。据冯仑透露,在西安项目中,远大集团就将应用“可持续建筑”技术建设其中一座主楼。

  商业模式分析的另外一个核心问题是合作和盈利模式。立体城市项目的合作模式分为两个阶段。在建设过程中,冯仑把项目比作一个“万用接线板”。万通负责土地的规划、商务和法律等基础设施,其他合作方如果想参加任何一个部分,只要在恰当的位置“接入”就可以了。这种“接线板”模式改变了以往产业资源直接与政府对接的局面,需要统筹考虑整个城市的产业发展需求和各个产业的“摆放位置”,并用市场化的手段进行配置。在西安项目中,中国华电、新加坡New water公司、瑞典垃圾处理公司等基础设施运营商都已经有意愿“接入”。

  第二个阶段是建成之后,冯仑提出了“产业先导”的人口集聚理念。西安项目就锁定了医疗、生态农业和物流三个入驻产业。以医疗行业为例,它将涵盖治疗、健康检测、康复和老年护理疗养等多个层面。重要的是,医疗的消费弹性大,配套产业带动效率高,产业本身会支持整个立体城市的人口集聚。这种集聚模式改变了传统城市扩张中“先有住宅,后有产业”的发展模式,避免了入住率低的“鬼城”。

  满足入住居民、政府和合作方的诉求,通过合理的收入模式将“墙上的美人”变成“炕上的媳妇”并不容易,而且会有很大的风险。有人质疑:“万通已经完全脱离了开发商的本职工作,变成了市长一样的全局操盘者,但这么大的投资,光收回成本就需要漫长的时间,何时能实现盈利?”还有人指出,立体城市的创新性需要与城市发展的潮流合拍,恰当的时机非常关键。

  理想丰满,但现实很骨感。冯仑清醒地认识到在中国推动城市革命的最重要途径就是能够让参与各方实现共赢。他说:“对于商业模式的践行,万通在实际操作上做好了充分的准备,建立了面对失败的风险防控体系。而且,万通已经在商业模式摸索上走过20年,不会去犯一些基本的错误。但这个项目还需要5到7年才能判断是否成功。”

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